RIDUZIONE DELL’IPOTECA E LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE: SE PAGHI REGOLARMENTE IL MUTUO PUOI RIDURRE LA TUA ESPOSIZIONE CON LA BANCA E OTTENERE LIQUIDITA’.
Ipoteca. Cos’è?
Diritto reale di garanzia a favore del creditore: assicura i diritti del creditore in caso di insolvenza del debitore. Con l’ipoteca il creditore può attivare la vendita forzata del bene.
Ipoteca della banca sui beni immobili: come funziona?
Quando si stipula un contratto di mutuo per l’acquisto di un’immobile (una abitazione, un negozio, un capannone, ecc.) la banca per assicurarsi il recupero del denaro prestato pone sull’immobile il vincolo dell’ipoteca.
Cosa significa che sul mio immobile è iscritta una ipoteca?
L’ipoteca sul bene immobile si costituisce mediante l’iscrizione nei Pubblici registri immobiliari del titolo da cui sorge il diritto di iscrivere ipoteca. L’iscrizione dell’ipoteca dei Pubblici registri immobiliari fa sì che chiunque possa verificare se un determinato immobile sia libero oppure vincolato.
Quando si stipula il contratto di mutuo con la banca per l’acquisto di un di un immobile, il “titolo” è proprio il contratto di mutuo: il debitore (l’acquirente dell’immobile) concede alla banca (che gli ha prestato il denaro per poter acquistare l’immobile) il diritto di iscrivere ipoteca sul proprio immobile.
Gli effetti dell’ipoteca sono due:
a) l’ipoteca per il creditore-bancarappresenta uno strumento di garanzia, che gli assicura il recupero del proprio denaronel caso in cui il proprietario-debitore non restituisca quanto dovuto: se il debitore per qualsiasi motivo non rimborsa in tutto o in parte il denaro ricevuto dalla banca, questa potrà promuovere la procedura di pignoramento, far vendere forzatamente l’immobile ed ottenere quanto dovuto tramite l’incasso del prezzo di vendita dell’immobile;
b) l’ipoteca per il debitore-proprietario rappresenta un limite, in quanto egli per poter vendere l’immobile deve prima estinguere tutto il suo debito verso il creditore.
Attenzione! Se sulla tua abitazione la banca ha iscritto un’ipoteca non significa che la banca è diventata proprietaria del tuo immobile ma semplicemente che sulla tua casa è segnato il vincolo a favore della banca: in sostanza non puoi vendere l’immobile ed incassare il prezzo senza pagare la banca.
Quando posso ottenere la RIDUZIONE dell’ipoteca?
Quando viene iscritta l’ipoteca sull’immobile vengono registrati nei Pubblici registri immobiliari alcuni dati:
· i dati del proprietario dell’immobile (che è il debitore)
· i dati del soggetto in favore del quale viene iscritta l’ipoteca (che è il creditore)
· i dati dell’immobile o degli immobili sui quali viene posto il vincolo
· il valore dell’ipoteca(cioè l’importo per cui è iscritta l’ipoteca)
Nel caso dei mutui per l’acquisto di beni immobilisolitamente il valore dell’ipoteca corrisponde al doppio del valore della somma finanziata. La legge, infatti, non vieta che il valore economico dell’ipoteca possa essere maggiore dell’ammontare del debito.
Tuttavia, il valore dell’ipoteca può essere ridotto. Infatti, riducendosi progressivamente il debitosenza che si riduca l’importo per cui era stata iscritta l’ipoteca, può capitare che l’ammontare dell’iscrizione ipotecaria sia manifestamente eccessivorispetto alle esigenze di garanzia del creditore e troppo penalizzante per il debitore.
Il Codice Civile (art. 2873 c.c., secondo comma) stabilisce che “se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma”.
Nel caso dei mutui fondiari il TUB Testo Unico Bancario (art. 39, quinto comma) stabilisce che “I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta”.
È quindi possibile ottenere una riduzione del valore dell’ipoteca quando sia stato estinto almeno un quinto del debito originario.
Quando posso ottenere la LIBERAZIONE di uno o di alcuni dei miei immobili?
Può accadere che l’ipoteca inizialmente sia stata iscritta su più beni immobili. Quando è stata pagata una parte del debito è possibile ottenere la liberazione di uno o più immobili, purché quelli residui garantiscano sufficientemente il creditore. In questi casi di parla di “restrizione” dell’ipoteca: l’ipoteca originariamente iscritta su diversi beni immobili viene ristretta solo ad alcuni di essi.
Nel caso dei mutui fondiari il TUB Testo unico Bancario (art. 39, quinto comma) stabilisce che i debitori “hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38”.
Garanzia sufficiente ai sensi del TUB significa che il valore del debito residuo non deve eccedere l’80% del valore reale dei beni.
Facciamo un esempio:
- la banca aveva concesso un mutuo di euro 200.000,00 e iscritto ipoteca su tre immobili;
- successivamente, in ragione del pagamento delle rate, il debito si riduce ad euro 80.000,00;
- a questo punto, se uno degli immobili vale almeno euro 100.000,00 è possibile ottenere dalla banca la liberazione degli altri due immobili.
Che differenza c’è tra RIDUZIONE dell’ipoteca e RESTRIZIONE dell’ipoteca?
La differenza tra “riduzione” e “restrizione” consiste in questo:
· con la riduzione non cambiano gli immobili su cui è stata iscritta l’ipoteca ma cambia solo il valore dell’ipoteca, cioè la somma del credito che viene garantito attraverso il vincolo sul bene;
· con la restrizione cambiano gli immobili su cui è stata iscritta l’ipoteca, nel senso che vengono liberato uno o più immobili dal vincolo ipotecario ma non cambia il valore dell’ipoteca.
La banca è OBBLIGATA a ridurre il valore dell’ipoteca o a liberare uno o
più immobili dall’ipoteca?
Certamente sì!
Il diritto alla riduzione proporzionale del valore dell’ipoteca spettaal debitore al ricorrere della condizione prevista dalla legge -che consiste nell’aver estinto almeno un quinto del debito originario garantito- e non può essere subordinato a valutazioni discrezionali della banca. Ad esempio, non può avere alcun rilievo il fatto che il debitore sia in ritardo con i pagamenti: se il debito originario è stato estinto per oltre un quinto la banca deve ridurre il valore dell’ipoteca iscritta sull’immobile.
Ugualmente, il debitore ha diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili vincolati se il suo debito residuo complessivo nei confronti della banca è pari all’80% del valore degli immobili che resterebbero vincolati dopo la liberazione. Ovviamente da un punto di vista pratico per comprendere se gli immobili ipotecati abbiamo un valore eccessivo rispetto al credito vantato dalla banca può essere necessario far redigere una apposita perizia.
Qualora la banca si opponga ad una legittima richiesta di riduzione o restrizione,il proprietario-debitore potrà agire in giudizio per ottenere una sentenza che statuisca il suo diritto alla riduzione o alla restrizione condannando la banca a procedere in tale senso.
I vantaggi concreti della riduzione e della liberazione.
La possibilità di poter ottenere riduzione della somma per cui è iscritta l’ipotecaoppure una liberazione, anche parziale, dell’immobile rappresenta senza dubbio un importante vantaggioper il debitore, che successivamente alla riduzione della somma o alla liberazione, potrà utilizzare l’immobile come strumento di garanzia per poter ottenere nuovi finanziamenti. Infatti:
- nel caso di riduzione della somma per cui è iscritta l’ipoteca l’immobile potrebbe essere usato per un’ulteriore ipoteca;
- nel caso di liberazione di un immobile, questo non solo potrà essere venduto liberamente sul mercato, ma diventa anche strumento di liquidità, potendo il proprietario offrire l’immobile in garanzia per ottenere un nuovo mutuo.
Posso ottenere la riduzione o la restrizione anche quando l’iscrizione ipotecaria deriva da un decreto ingiuntivo?
Il Codice Civile prevede la possibile riduzione o restrizione anche delle ipoteche legali e giudiziali.
La riduzione delle ipoteche, secondo il Codice Civile, si opera riducendo la sommaper la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizionea una parte soltanto dei beni.
Per le ipoteche legali e giudiziali è stabilito che devono ridursisu domanda degli interessati, se i beni compresinell'iscrizione hanno un valore che eccede la cautela da somministrarsio se la somma determinata dal creditore nell’iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta.
Pertanto, qualora la banca abbia iscritto ipoteca giudiziale sui beni immobili del debitoresulla base, ad esempio, di un decreto ingiuntivo, è possibile ottenere sia una riduzione della somma sia la liberazione di uno o più beni immobili qualora il valore complessivo dei beni vincolati sia eccessivo rispetto al valore del debito verso la banca.
Se la banca non provvede spontaneamente alla riduzione o alla restrizione, è possibile rivolgersi al Tribunale e chiedere al Giudice anche un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. al fine di ottenere la liberazione di uno o più immobili dall’ipoteca, qualora sussista il pericolo di un pregiudizio imminente ed irreparabile nel caso in cui non venga concesso immediatamente il provvedimento.
