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Riduzione dell’ipoteca e liberazione dell’immobile: se la banca non provvede… Ci pensa il giudice!



🔝 La riduzione dell’ipoteca può essere chiesta ed ottenuta anche in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c.‼️

È quanto statuito dal Tribunale di Foggia in una recente pronuncia ove si affronta il tema della riduzione dell’ipoteca giudiziale nel caso in cui il valore dei beni ipotecati sia superiore al valore del credito da garantire.

Si conferma la possibilità di ottenere una pronuncia giudiziale che obblighi la banca a ridurre l’ipoteca e a liberare alcuni immobili anche attraverso il particolare procedimento cautelare d’urgenza di cui all’art. 700 del Codice di Procedura Civile (Tribunale di Foggia, ordinanza del 28.07.2018).


📂 Il Caso.

Una banca aveva ottenuto nei confronti di una società un decreto ingiuntivo per l’importo di 1.023.543,62 euro ed aveva iscritto ipoteca giudiziale, per l’importo di 1.100.000,00 euro, sulla quasi totalità del patrimonio immobiliare della società, che era costituito da un complesso turistico del valore di circa 60 milioni di euro. Poiché il valore dei beni ipotecati superava di gran lunga l’ammontare del credito garantivo, la società ha presentato ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. chiedendo al Tribunale di disporre in via d’urgenza la riduzione della garanzia ipotecaria ad una parte soltanto dei beni, il cui valore fosse proporzionato rispetto al credito garantito. L’urgenza era motivata anche dal fatto che l’iscrizione ipotecaria poteva arrecare un grave pregiudizio all’attività imprenditoriale della società, poiché i beni ipotecati risultavano incommerciabili e alcuni di essi erano già oggetto di trattative.


📚La normativa coinvolta.

L’art. 2874 del Codice Civile stabilisce che le ipoteche legali e le ipoteche giudiziali (come quelle iscritte dal creditore sulla base di un decreto ingiuntivo) devono ridursi su domanda degli interessati in due ipotesi:

  1. se i beni compresi nell’iscrizione hanno un valore che eccede la cautela da somministrarsi (cioè il credito da garantire), oppure,

  2. se la somma determinata dal creditore nell'iscrizione (cioè il valore dell’ipoteca) eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta (come, ad esempio, nel decreto ingiuntivo).


🏛 La decisione del Tribunale.

Il Tribunale accoglie il ricorso e dispone la riduzione dell’ipoteca giudiziale, con conseguente liberazione di molti degli immobili inizialmente colpiti dalla banca.

Dalla consulenza tecnica d’ufficio era infatti emerso che il valore del credito da garantire, seppur maggiorato degli interessi e delle spese, era di gran lunga superiore al valore dei beni ipotecati dalla banca.

La società inoltre avrebbe potuto subire un grave ed irreparabile pregiudizio nel ritardo, per una serie di comprovate circostanze:  

  1. difficoltà di vendere gli immobili ipotecati rispetto alla facilità di vendere gli immobili non ipotecati;

  2. esistenza di trattative in corso per la vendita che avrebbero potuto essere pregiudicate dalla iscrizione ipotecaria;

  3. grave difficoltà nell’ottenere nuovi finanziamenti, in quanto l’esistenza di una ipoteca di primo grado impedirebbe ad enti finanziari di ottenere in garanzia il medesimo immobile con una ipoteca di pari efficacia.

🏦 La banca viene pertanto condannata alla riduzione dell’ipoteca a proprie spese e, in quanto parte soccombente, anche al rimborso delle spese legali del giudizio alla società.

I Giudici inoltre confermano la possibilità di utilizzare il particolare procedimento d’urgenza di cui all’art. 700 c.p.c. - che si conclude con una ordinanza e non con una sentenza - per chiedere giudizialmente la riduzione dell’ipoteca.

Si precisa infatti che la regola stabilita dall’art. 2884 c.c. (secondo cui è necessaria una sentenza per ottenere la cancellazione di una ipoteca) è applicabile alla sola ipotesi della cancellazione dell’ipoteca e non anche all’ipotesi della riduzione dell’ipoteca. Ciò in quanto la riduzione non equivale ad una cancellazione del vincolo ipotecario ma integra piuttosto una sua “rettifica” finalizzata a correggere l’eccedenza dell’iscrizione.


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Se la tua impresa ha subito l’iscrizione di una ipoteca giudiziale e ritieni che il valore degli immobili colpiti dal creditore (una banca o anche un semplice fornitore) sia eccessivo rispetto al valore del credito che si intende garantire, possiamo supportarti ed assisterti nella predisposizione della richiesta di riduzione dell’ipoteca, sia in via stragiudiziale che in via giudiziale.

La possibilità di ridurre le ipoteche che gravano sul proprio patrimonio permette

  • sia di ottenere maggiore liquidità con nuovi finanziamenti

  • sia, nel caso di liberazione di alcuni immobili, di effettuare operazioni di compravendita.

👉🏻 Abbiamo parlato anche di riduzione dell’ipoteca nel seguente articolo https://www.saldoestralciomutuo.com/post/riduzione-ipoteca-per-ottenere-liquidità ‼️

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Il team di saldoestralciomutuo.com

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